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| 寧波政府出臺(tái)《意見》——保障房將"牽手"商品房 |
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（1）政府可購商品房或房齡十年內(nèi)存量房用作保障房 日前，寧波市市長(zhǎng)盧子躍主持召開的市政府第59次常務(wù)會(huì)議，審議并原則通過了《關(guān)于創(chuàng)新保障性住房提供方式的指導(dǎo)意見》。 《意見》提出了兩種創(chuàng)新方式：一是發(fā)放住房補(bǔ)貼，實(shí)行貨幣保障；二是收購市場(chǎng)房源，籌集保障性住房。《意見》還分別就保障形式、補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)格制度和收購方式、房源要求、收購辦法等作出了明確規(guī)定。 意見解讀：政府采購市場(chǎng)房源，可以是新建商品住房或存量住房，套型面積應(yīng)符合保障性住房要求，原則上不超過80平方米；房源所在區(qū)域應(yīng)相對(duì)成熟，交通比較便利、配套設(shè)施較為齊全，確保滿足保障對(duì)象就業(yè)、就醫(yī)、就學(xué)、出行等需要；房源為存量房的，房齡宜在10年以內(nèi)，無明顯的質(zhì)量和安全隱患。 具體相關(guān)的文件目前正在走發(fā)文程序，不久就將正式對(duì)外"露臉"。 （2）寧波市住建委保障房中心的主任陳本君：這應(yīng)該會(huì)是主流趨勢(shì) 事實(shí)上，保障房要與商品房"聯(lián)姻"，這股風(fēng)從去年下半年開始，就已經(jīng)在寧波市場(chǎng)上吹起。就此，部分開發(fā)商也曾透露，之前確實(shí)也與相關(guān)部門有過多次交流和協(xié)商。 醞釀后出臺(tái)的《意見》，可以更好地解決城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房難問題，也能在一定程度上為眼下的房地產(chǎn)市場(chǎng)注入更多信心。 市住建委保障房中心主任陳本君表示，通過拓展保障房方式，進(jìn)一步打通了經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃房、廉租房等保障性住房，與商品房之間的聯(lián)系通道，這應(yīng)該會(huì)是主流趨勢(shì)。 |
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| 有官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，寧波全市已累計(jì)建成保障性住房604萬平方米、9.94萬套 |
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在本地的業(yè)內(nèi)人士看來，政府通過回購商品房以籌集保障房的創(chuàng)新方式，確實(shí)也想為寧波的商品房市場(chǎng)"排憂解難"，消化高居難下的庫存。 從去年年初開始，市區(qū)商品房庫存就一直背負(fù)著超過600萬方的壓力。盡管從去年下半年至今，政府放開限購、銀行降準(zhǔn)和降息等利好政策接踵而至，為市場(chǎng)注入活力，并有效地刺激了市場(chǎng)的成交量，創(chuàng)下了全年30288套、同比增長(zhǎng)超三成的五年之最，可謂"救市"效果明顯，但由于入市的樓盤依舊源源不斷，至今體量不見明顯削減。截至昨天（3月17日）下午5點(diǎn)，據(jù)某售房網(wǎng)顯示，市六區(qū)可售商品住宅面積超過630萬平方米，可售套數(shù)為47000余套。 |
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| 個(gè)別房企及項(xiàng)目受益較大 對(duì)市場(chǎng)整體影響或有限 |
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政府回購對(duì)消化庫存到底能起到多大效果，寧波前程藏瓏公司常務(wù)副總袁亞剛認(rèn)為："體現(xiàn)在某個(gè)區(qū)域，或是部分企業(yè)及其樓盤上的效果，應(yīng)該會(huì)比較明顯。只要雙方條件談攏，就解決了一部分房源的銷售問題，政府也可以快速籌集一批保障房。" 不過袁亞剛也提到，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的庫存而言，回購所能消化的體量還是有限的。因?yàn)楝F(xiàn)有的保障房房源并不缺，在保障房本身不存在大量需求的前提下，大范圍回購商品房的可能性不大。 此外，寧波新園置業(yè)有限公司副總經(jīng)理張驊也提到，采購達(dá)到了一定數(shù)量，對(duì)政府的資金壓力還是比較高的，因此，回購方式在具體實(shí)施過程中，會(huì)面臨一些難點(diǎn)。 |
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| 2008年，這種回購模式就在全國(guó)范圍興起過，當(dāng)時(shí)寧波市內(nèi)的余姚、慈溪等個(gè)別區(qū)域也出現(xiàn)過 |
當(dāng)然，一些前期已經(jīng)買了商品房小區(qū)的居民會(huì)說："我買的房子突然間就變成了保障房，誰會(huì)樂意啊？" 對(duì)于住戶的擔(dān)憂，市保障房中心透露，會(huì)考慮在一個(gè)小區(qū)內(nèi)采購幾個(gè)單元，而不會(huì)很大規(guī)模地集中在一個(gè)小區(qū)內(nèi)，肯定會(huì)有一個(gè)通盤的考慮。 而且不少業(yè)內(nèi)人士的預(yù)計(jì)也是如此。為了不影響小區(qū)原有的市場(chǎng)定位、使用功能以及居住環(huán)境等，小比例的回購對(duì)整個(gè)項(xiàng)目不會(huì)有大的影響。 事實(shí)上，類似政府回購商品房的案例也并非首次亮相。據(jù)了解，2008年時(shí)，這種回購模式就在全國(guó)范圍興起過，當(dāng)時(shí)寧波市內(nèi)的余姚、慈溪等個(gè)別區(qū)域也出現(xiàn)過，采購的方式基本是個(gè)別樓盤的少量房源。 多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士在接受采訪時(shí)談及，政府要成功回購商品房，還有一個(gè)關(guān)鍵因素，就是被回購商品房源在價(jià)格上的合理性。 "在當(dāng)前房?jī)r(jià)普遍下行的背景下，對(duì)政府來說有較大的挑選余地，統(tǒng)一的采購價(jià)或比市場(chǎng)零售價(jià)格稍低點(diǎn)。"新園置業(yè)的張總預(yù)測(cè)，如果樓盤賣給政府的價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)相距甚遠(yuǎn)，開發(fā)商自然也不愿"賤賣"，即使最后價(jià)格談成了，對(duì)同區(qū)域的其他樓盤的價(jià)格定位也會(huì)造成沖擊。 |
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| "商品房+保障房"模式 在寧波市場(chǎng)并非先例 |
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談及商品房和保障房的這種"聯(lián)姻"模式，不免讓人聯(lián)想到市場(chǎng)上已有的配建保障房的商品房開發(fā)模式。 （1）江北： 2013年5月，位于城市規(guī)劃區(qū)以外的江北蓀湖度假區(qū)一宅地，就是寧波首個(gè)達(dá)到配建保障房標(biāo)準(zhǔn)的出讓競(jìng)拍地塊。該宗宅地經(jīng)長(zhǎng)達(dá)3小時(shí)的激烈競(jìng)拍后方成交，競(jìng)得方需配建1.3萬平方米的保障房———配建面積占地塊可建總面積的18.5%。 （2）江東與鄞州交界： 同年的9月，坐落于天童北路和建興路交叉口西南側(cè)中海寰宇天下項(xiàng)目，必須達(dá)到配建保障性住房的面積才能繼續(xù)競(jìng)拍。投報(bào)保障房配建面積最高者，才能勝出。 |
福州市今年1月底出臺(tái)《關(guān)于福州市統(tǒng)購商品房和安置房、回購安置協(xié)議指導(dǎo)意見(試行)》，由各級(jí)政府指定一家國(guó)有企業(yè)作為統(tǒng)購商品房和安置房的購買主體，解決被征收房屋群眾對(duì)安置現(xiàn)房的需求。
除了福州、寧波以外，四川、安徽、江蘇、遼寧、內(nèi)蒙古和貴州等地也正在實(shí)施此類試點(diǎn)。
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