房產“大鱷”搶食鄞州兩塊好地 創今年來最高總價

平日關心甬城樓市走向的人，昨天（28日）下午可能都在關注著鄞州舉行的那一場土地拍賣會——

不僅僅是因為自2011年樓市限購算起絕跡將近5年的開發商激烈“搶地”的場面“重現江湖”，更在于這場土地拍賣會上最終的土地成交價格，可能會影響到接下來的房價走勢。

這場土地拍賣會拍賣的兩宗商品住宅用地，都稱得上是好地。

兩宗宅地，地處鄞州新城核心區的西南部，它們的北面是在建的號稱“浙江最大城市濕地公園”的鄞州公園二期，南面距剛開業的環球城不遠，東面是明州醫院、南部商務區，往西一點則是奉化江。

放眼全城，不管是自然景觀資源還是周邊的商業、商務配套，這兩塊宅地都屬上佳。它們的具體位置見下圖所示：

總共有6家大牌開發商來搶這兩塊地，包括本土的雅戈爾置業、江山萬里置業，外來的萬科、金地、碧桂園和美的。6條房產“大鱷”，血拼場面如何呢？

先來看下兩塊地的各項指標數據。

昨天首先開拍的是b地塊。

按地塊規劃指標，這塊地上未來可建一個約6.5萬平方米的商品住宅小區。拍了23輪后，正在賣著鄞州公園二期北面“江山萬里”這個樓盤的江山萬里置業，擊退一眾小伙伴，以9040元/平方米的樓面地價、近5億元的總價，如愿拿下b地塊。相較出讓起始價，溢價近25%。

隨后開拍的a地塊，面積更大，可建小區規模12余萬平方米。6條“大鱷”輪番

叫價之下，經57輪爭奪，金地最終勝出，成交樓面價8900元/平方米、總價則接近11億元，溢價率18.7%。

據國土部門土地成交資料，截至目前，在甬城今年所有成交的宅地中，金地拿下的a地塊，總價最高；而江山萬里摘走的b地塊，則是單價第一。

雖然這兩塊宅地的拍賣場面看著有點激烈，但從最終成交地價看，不算太離譜。可以作為比較的是，與這兩地宅地隔鄞州公園二期相望的兩個在售樓盤“中央公園”和“江山萬里”，當年的拿地價大致也在同樣水平(見圖)，與2009年、2010年樓市火爆時候動輒單價上萬的拿地價還是有不少差距。

或許可以說，開發商們的心態，雖然樂觀了許多，但還是有點“一朝被蛇咬”的謹慎。

說樂觀，是因為市場的表現。關注樓市走向的購房者，應該可以看到和感受到今年以來甬城樓市的上升勢頭。

在經歷了近兩年來一波接著一波的樓市利好政策之后——從限購取消、限貸松綁、營業稅“5改2”、大學生購房補貼、公積金貸款額度提高及“公轉商”到今年7月1日起施行的購房契稅減半以及多次降息，兼之上半年股市“賺錢效應”明顯，購房者入市意愿不斷趨強，相應地，甬城樓市成交量不斷走高、市六區商品住宅月成交套數屢創歷史新高，房價也順勢有所上揚。

部分樓盤尤其是東部新城、三區老城中心、鄞州新城核心區內的那些瞄準改善型購房者的一些中高端樓盤，年初至今的價格漲幅，普遍已經達到10%—15%，高的超過20%：老一批房源單價1.7萬、1.8萬元，新一批房源卻開到了2萬元甚至2.2萬元。

說謹慎，則是前幾年開發商的日子確實過得苦哈哈。在當前甬城樓市“量價齊升”勢頭的背后，是開發商“苦熬”的背影。

相當多的樓盤——甬城樓市東西南北各個區域都有，從開盤賣到交付，兩、三年間一直“貼地飛行”、成本價甚至虧本價在賣，最終手上還是有一堆房源沒找到買家。高新區有已經快建好的樓盤，一套沒賣，最終整體賣給了一家大牌開發商；洪塘有樓盤，大幅降價后的售價，幾乎比當初的拿地價還低……期間開發商資金的窘迫和心態的焦灼，請大家自行腦補！

就像股市從上半年的狂飆到下半年開始后的連續兩波股災，樓市的走勢，沒有哪家開發商敢說自己能夠完全看準。至少目前，甬城購房需求突然爆增的可能性很小，是業界普遍的一種判斷。所以，今天鄞州這兩種宅地的拍賣場面和最終的成交價格，在一定程度上可以視作開發商們患得患失、謹慎樂觀的一種典型表現。

最后，我們來看看今天拍出的這兩塊宅地周邊二手房的價位。

如果參照周邊二手房的價格給未來的樓盤定價，那拿下這兩塊宅地的開發商鐵定沒錢賺；但如參照公園對面“中央公園”、“江山萬里”的在售價，則利潤還是有點的。

可以肯定的一點是，從相對較低的容積率看，這兩塊宅地未來一定會定位為和“中央公園”、“江山萬里”類似的中高端改善型樓盤。

(圖片來源于“樓道”微信公號)