寧波出臺新政遏制囤炒工業用地

招商引資過程中，憑借當初會上馬好項目之類的承諾，一些企業以每畝二三十萬元的低價“吃”進土地，之后卻只是讓土地閑置在那曬太陽，過幾年再以每畝一兩百萬元，甚至更高的價格出手——這些年，在寧波市工業用地領域，此類“囤”、“炒”惡習時有發生，并導致寶貴的土地資源得不到有效利用。

最近，國土部門特別起草了《關于進一步促進集約用地的通知》的新政策，并已經市政府常務會議審議通過，將于今年12月14日起正式實施。11月28日，寧波市國土資源局就該用地新政作出詳細解釋。

事先設定拿地“門檻”

按照新政策，今后，寧波市每塊工業用地在出讓之前，都將事先設定拿地“門檻”。

這些“門檻”，具體包括：拿地企業的注冊資金必須達到多少；企業所從事的行業、要上馬的項目等，必須符合國家及本地的產業政策；廠房必須在幾年內竣工，項目必須在幾年內投產；項目的投資額及投產后的產值、稅收等，必須達到一定標準；企業至少要經營多少年……等等。至于細化的各項拿地“門檻”，政策明確由各級政府（開發園區管委會）制定。“達不到這些準入要求的企業，就沒有資格參加某塊工業用地的招拍掛，也就肯定拿不到地。”寧波市國土資源局有關負責人表示。

拿地后必須建設、投產

如果一家夠上準入“門檻”的企業，已經拿了地，但其廠房卻沒有及時建設，或者雖然廠房已建而沒有運行實際項目，又或者已投產但產值、稅收等達不到規定標準，會有什么后果？寧波市國土資源局有關負責人說：“輕則整改，重則由政府原價收回土地。”

此次用地新政，創新性地制訂了一項“產業建設用地分階段權證管理”的條款。按照該條款，今后，一家企業在拿到一塊工業用地并付清全部地價款后，必須通過兩道“關卡”，才能最終拿到有完全產權的土地證。

第一道“關卡”，是建設關。政策明確，一個產業項目的土地開發建設期限一般為2—3年，拿地單位只有在這個期限內把項目建成——國土部門會對項目是否確實建成作驗收，方可領取到新的土地證，繼續使用這塊土地。

第二道“關卡”，是投產關。政策規定，項目投產初始運行期一般為3—5年。這其間，相關政府部門會對項目的投資強度、環保能耗等是否符合當初拿地時的約定，進行認定；如果沒有通過履約情況認定，企業不得轉讓房屋所有權和建設用地使用權——即沒法賣房賣地，并會被要求整改。而待項目投產初始運行期期滿，企業產能依然不足協議約定的50％，或年稅收不足協議約定的30％，則一律終止土地出讓合同，土地按原出讓價（不計利息）由政府收購——如果當時的市場價比 原出讓價低，政府回購價不超過市場價。

想賣地退出也有限制

即便是企業通過了上述兩道“關卡”，想賣地退出，也是有限制的。

“如果這家企業是在開發園區的規劃范圍內，接手其所售賣土地的受讓人，必須符合開發園區產業功能規劃和產業準入條件，不然企業即便找到了下家也賣不成地。”寧波市國土資源局有關負責人表示。

同時，政策也規定，在工業用地出讓時，可以事先約定政府或政府土地儲備機構為第一收購人。即這塊工業用地今后要賣，必須優先賣給政府或政府土地儲備機構。

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“退二進三”政策作重大調整

老廠房改造成商用房最多30％可銷售

在此次用地新政中，還就城區內的老廠房“退二進三”政策——即將老廠房重新開發改造成商業用房或辦公房、發展商業服務業，作出了重大調整：企業自行或合作改造升級老廠房的，其建成后的商用房，最多有30％計入容積率的建筑面積，可以分割出售。

為“激活”城區內的一些閑置老廠房，去年8月底，寧波市政府曾專門出臺政策，明確符合條件的老廠房可以“退二進三”、發展商業服務業。當時規定，改造后的老廠房一概不允許分割出售。

按照新的政策，企業可以通過兩條途徑讓老廠房“新生”。其一，每年繳納一定的土地收益金，利用原廠房發展商業服務業。其二，一次性補繳一定的土地出讓金，將土地性質由原工業用地轉變為商業服務業用地，再自行改造升級老廠區。