寧波“電影地產”演繹“大躍進”

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當年《阿凡達》上映時，寧波的電影院幾乎場場爆滿，寧波鄞州萬達幾乎每日爆棚，隨后《盜夢空間》又在這里掀起了觀影浪潮，可以說這兩個階段所帶來的的“人潮”給整個鄞州萬達廣場的餐飲、娛樂、服裝等行業都帶來 了良性效應。當初為了看《阿凡達》這種3D大片，記者的一位朋友特地從鎮海開車帶了一家人到鄞州萬達觀看，他們幾乎穿過了整個寧波。幾年后，寧波人在家門口就能看到3D大片，因為保利國際影城、韓國CGV影院、星美影院、時代影院將在這一片土地上扎根，其背后則是靠大型房企建造的保利城、萬科城、招寶廣場 等商業綜合體項目。

大批電影院與商業綜合體將“捆綁”面世

從1996年的民光電影院、2002年的時代電影 大世界、2006年的鄞州萬達影城到2009年的新影都，再到世紀東方廣場海上國際影城和江北萬達影城，寧波人看電影的選擇越來越多。不久的未來，還有保利國際影城、大地數字影院、星美影院、中影集團五星級影城等一系列影院降臨海尚廣場、聯盛廣場、保利城、海尚廣場、培羅成廣場等商業綜合體。這些都表明，國內商業地產商在寧波發力影院產業的號角已然吹響。

據不完全統計，寧波市六區未來有大約二十個新建電影院與商業綜合體“捆綁”面世，世紀東方商業廣場、銀億海尚廣場、萬科城、聯盛廣場、保億風景九園、保利城、明海商業廣場、招寶廣場、江北萬達、鄞州萬達、培羅成廣場、印象城、恒茂 商業廣場、新星商業中心、BEST廣場、和豐創意廣場、北侖富邦世紀商業廣場等項目都配備了各自的電影院。

引進電影院意味著保證了日常人流量

對于開發商來說，電影院的低廉租金在外人看來簡直不可思議，但引入大型電影院就意味著時常涌動的大量人流得到了保證。一位業內人士告訴記者：一般情況下，電影院都是低租金，長租期，但是為了能給自己帶來不可或缺的人氣和看得到的增值利益，開發商不得不接受。有電影院意味著休閑時有個去處，對于商業地產來說， 沒有什么比人氣更加值得爭取的了，所以不到2元每平方米每天的租金也是值得的。

記者了解到，保億風景九園的保億今典17.5影院近期即將開業，據保億置業寧波有限公司招商部經理邵小姐介紹：“我們和北京時代今典影院投資有限公司的簽約時間在十年以上，這個電影院的總體量為2000平方米，定位是時尚影院。九園采取了純租金的形式引入這家電影院，租金1.5-1.8元每平方米每天。”

捆綁式是一種互利互惠的運作模式

記者調查后發現，現在獨立選址的電影院已經很少了，基本上都是和商業廣場項目結合或者貼著商業廣場在運作。有一個好的院線進駐，對于提升商業地產的售價或者租金大有裨益，而好的商業地產項目也會給院線帶來穩定的看電影的客人。

容創寧波機構總經理助理徐江濤表示，這是一種互惠互利的模式，商業地產的成功最重要的是需要有客流，有了人才能盤活所有招商或者出售的商業業態，而電影院能夠帶來相當部分的客流，且電影院本身又不會與其他任何招商的業態沖突和直接競爭，電影院同樣也可以從逛街消費的人群中找到看電影的人，增加票房。

影院和商業綜合體并非你情我愿就行

不過，體量、租金等硬性指標決定了兩者并非你情我愿就能成功合作，電影院對商業地產項目的首要選擇便是體量。一般影院占地面積比較大，幾千平方米的小型商業 項目根本無法滿足需求；其次，電影院的租金要比其他業態相對低，因為影院的合作是長期的，所以高租金是不被電影院所接受。據了解，開發商和影院有三種主流 的合作方式，分別為純租金、保底分賬、票房分紅。如今大片不斷出現，開發商已經不再滿足于純租金的形式，因此為了獲得更多的效益，更多的開發商選擇了后面 兩種方式。

可以說，影院與商業地產的結合吸引了差異化人流，因此影院對于商業綜合體的業態多元化的要求是必不可少的。另外，以五星級影城為例，其層高基本是在9米以上，影院的屏幕要求達到8米凈空，很多開發商會覺得太浪費，便不想去做。