全球炒房的中國客：萬科美國項目中國買家占4成

文|本刊記者 孟德陽 出自《英才》雜志2013年5月刊

“國五條”仍撲不滅國人自古以來的購房置業情結。隨著國內限購政策越來越緊、海外置業門檻卻越來越低，“出海置業”的大潮再現漲勢。實際上，從2008年金融危機之后，已有不少投資者開始抄底海外樓市。

國內有實力的開發商當然也不會錯過這個機會。去年銷售排行榜上的老大、老二——萬科(000002.SZ)和綠地集團在海外都已有新項目落地。

而此前，據《華爾街日報》消息，萬科將投資約1.4億元用于收購新加坡一個項目30%的股權。萬科董事長王石表示，金融危機之后是赴美國投資的好機會，萬科在美國的新項目不愁銷路，來自中國的買家就占了40%。綠地集團董事長張玉良在接受《英才》記者采訪時也表示，“國內的項目要做，國外的項目也要做。”

房地產開發商的“雙線”作戰似乎暗示著，一個階層的城鎮化方興未艾，另一個階層的投資者們卻開始用腳投票。

個人全球化配置資產

北京2013春季房展會上，海外房產項目占了接近一半。3D Financials(以下簡稱3D公司)是一家位于美國底特律的房地產咨詢公司，其展臺前擠滿了人。這家公司的房產顧問張鋼說自己1988年去的美國，現在的工作就是向國人推銷手中的房源。

不得不承認，液晶電視上顯示的房產項目確實吸引人，位于底特律市的一棟100多平米的三居室，報價僅7500美元(約合人民幣4.7萬元)——在北京，這些錢恐怕僅夠在東三環買一個平米。

當然，這并不是它的全部成本，由于需要交納房產稅，業主在買下后每年需交納2000多美元的稅金，同時需要支付將近15000美元的裝修款，這些已經超過購房款的2倍還多。

現場咨詢的人更關心的是用來投資房子的收益率如何。在海外項目展區，不只是3D公司的項目，大多數參展公司都宣稱年投資回報能達到10%以上。”

3D公司展臺前的宣傳標語上寫道：“每年回報率10%—13%，每棟房子月租金在650美元—750美元之間。”

底特律在告別了當年汽車城的輝煌之后，眼下的人口只有70萬，這只相當于中國一個縣城的人口數目。張鋼告訴《英才》記者，中國投資者在底特律買了房子之后，最好不要自住，3D公司會負責把客戶的房子向外出租。底特律的窮人很多，因此選擇租房的人數達30萬，這為租金來源提供了保障。

從3D公司提供的資料上看，大部分房產的房齡在60年上下，這些房子基本上都是從銀行的止贖房中挑選而來，幾乎沒有從業主手中轉讓的房產。

不過，在另外一家涉及荷蘭的海外房產咨詢公司，談及投資回報率時，一位工作人員卻反問記者：“10%的回報率你信么？”

除了回報率，城市發展也是一個問題。哈佛大學經濟學家愛德華·格萊澤在《城市的勝利》一書中特別提到了底特律，他認為“在過去的50年里，擁有大量小型企業地區的發展速度遠遠快于由大型企業主導的地區；技能水平較高的城市遠比文化水平較低的地區更加成功。而底特律只有11%的成年人擁有大學文憑。”

“底特律并不是城市化的問題，而是一個產業發展的問題。”經濟合作與發展組織中國組主任理查德·赫德這樣告訴《英才》記者。

中國正處在高速城鎮化的階段，絕大多數投資者并沒有經歷過城市的衰敗和房價的暴跌。在后工業化時代，以底特律為代表，在海外看似便宜的房子的投資價值尚存疑問。但有專家指出，隨著經濟的發展，全球化配置資產將是投資者的必然選擇。

開發商出海

投資需求外溢，開發商緊跟其后，盯上的不只是投資需求。

3D公司的斜對面便是綠地集團的展位，“世界500強公司”幾個大字格外顯眼。畢竟在國內，以房地產開發為主業成為財富世界500強的，綠地集團還是頭一家。

去年，綠地在韓國濟州島投資了9億美元，開發健康醫療城項目。濟州島作為旅游熱門地區，綠地集團此項目的主要需求仍來自國內。

“我們現在做的所有市場都是中國人市場的延伸。”張玉良對《英才》記者表示，他將國人海外購房需求總結為三個方面：投資移民、海外留學和旅游度假。“我國每年的海外旅游人次高達1億，再過幾年，能達到2億人次，這自然會產生很多在海外置業的需求。”

今年3月，綠地集團在澳大利亞又有新進展，從加拿大Brookfield基金手中收購了悉尼核心商區的一棟公寓樓，項目總投資約為4.8億澳元(約合人民幣31.2億元)。張玉良有意將其改造為悉尼最高的建筑，改造后樓高可達240米。“如果政府通過這個方案，這將是悉尼最高的建筑，最高的部分可以看到海景。”

在國內，悉尼作為澳大利亞最知名的城市，常常被國人誤當作首都，這里豐富的教育資源和優越的生活環境吸引了大量中國移民和留學生。開發商選擇這樣的城市作為投資目的地，往往意味著較低的風險。

高富諾集團(Grosvenor)是英國最大的房地產公司之一，其董事長萊斯利·諾克斯向《英才》記者描述了中國投資者的類似特點：“前去英國投資(房地產)的中國投資者的首選總是倫敦。而之后隨著信心和了解程度的加深，才會考慮像愛丁堡這樣的二線城市。”

事實上，海外投資者在中國的投資，同樣也集中在北京、上海等一線城市。

除了選擇自己熟知的城市之外，赴海外投資的房地產公司往往會選擇一個當地的合作伙伴。正如萬科與鐵獅門合作一樣，高富諾集團在進入中國時選擇與嘉實基金合作，諾克斯正是看中了嘉實基金對中國市場十分了解。

可以預見的是，短時間內國內開發商在海外投資的收益并不會占很大比重，據張玉良介紹，綠地集團今年在海外的收入預計可達20億元，這只占整個集團銷售額的5%。

王石也表示，海外市場比重最多只占萬科總量的20%，萬科的“業務主體無疑還是在國內”。

世邦魏理仕北京分公司研究部董事陳紅飛則認為，收益并不是開發商出海的主要原因，相比之下，打通國內外的資金渠道以及學習先進管理開發經驗更為重要。