溫州房價將繼續(xù)下跌 庫存高企樓市泡沫破裂

限購令松綁為溫州樓市的企穩(wěn)創(chuàng)造了條件，但溫州房價就此止跌還為時尚早。

從2007年到2011年，溫州市區(qū)商品房每平方米銷售均價從9787元一路上漲到34674元，5年漲了2.5倍。可隨著限購、限貸等政策的調(diào)整政策出臺，至今年6月底，溫州市區(qū)新建住房均價已回落至24123元/平方米。但即便如此，溫州目前的房價仍處國內(nèi)高位。

溫州房價連續(xù)23個月下跌，自然離不開兩年前的那場民間借貸風波沖擊。人民銀行溫州支行曾做過關于民間借貸的抽樣調(diào)查，當時調(diào)查顯示，溫州有89%的家庭個人和59.67%的企業(yè)參與民間借貸。而危機爆發(fā)后，那些受到波及的企業(yè)和家庭，口袋確實沒錢了。

雖說借貸風波漸遠，但卻對溫州經(jīng)濟卻是傷筋動骨的痛。今年7月，溫州新任市委書記陳一新代表新一屆溫州市委首次公開“墊底”數(shù)據(jù)：在16個主要經(jīng)濟指標中，2012年，溫州市大多數(shù)指標處于浙江省倒數(shù)行列，其中人均GDP、GDP增幅、財政總收入等9項指標倒數(shù)第一，另有4項倒數(shù)第二。

今年的情況似乎也并不樂觀。今年4月，由溫州黨校與中國社科院社會學研究所合作發(fā)布的《2013年溫州經(jīng)濟社會形勢分析與預測》認為，溫州經(jīng)濟社會發(fā)展面臨巨大壓力，現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)態(tài)發(fā)展滯后，購買力外流嚴重。

當然，在經(jīng)濟因素之外，前些年土地供應緊張，也是造成溫州樓市火爆的重要原因。但從去年以來，隨著溫州城市框架拉大，土地供應增加，商品房供應趨緊的局面發(fā)生了較大改變。

公開資料顯示，今年上半年，溫州共出讓商業(yè)、住宅和商住類土地102宗，合計3714.47畝，遠遠超過去年1271畝的出讓總量，同比增長454.46%。其中，住宅用地587.92畝，可供應住宅建筑超過70萬平方米。

隨著土地供應的大增，溫州樓市下半年庫存數(shù)量還將進一步增加。溫州大學房地產(chǎn)研究所的數(shù)據(jù)顯示，2013年溫州市區(qū)商品房新增供應量將近80萬平方米，再加上去年底80多萬平方米的庫存，市場供應量將達160萬平方米。

如此增量會對溫州樓市造成怎樣的壓力？2006年至2011年，溫州市區(qū)商品住宅銷售量共計362.05萬平方米，年均60萬平方米。如果以過去6年溫州住宅的平均銷售水平為標準，在其他供應增量不變的前提下，當前溫州市區(qū)新增供應需要3年多的時間消化。

與此同時，大批炒房者的撤離，也使得溫州樓市二手房庫存陡增。據(jù)監(jiān)測數(shù)據(jù)，溫州新增的房源與去化房源極不對稱。目前，往往是每月去化1000千套，新增2500套，估計每個月溫州新增二手房庫存1500套。

在溫州地產(chǎn)界，高企的庫存就像堰塞湖，若經(jīng)濟環(huán)境未出現(xiàn)根本性改變，房價繼續(xù)下跌是大概率事件。