鄭州限購(gòu)令升級(jí)退燒樓市 目標(biāo)零增長(zhǎng)恐誤傷剛需

柳九邦 馬紀(jì)朝

在傳統(tǒng)樓市銷(xiāo)售旺季來(lái)臨之時(shí)，鄭州市政府決心給當(dāng)?shù)鼗馃岬臉鞘袧采弦慌枥渌?/p>

昨日，鄭州市房管局宣布當(dāng)?shù)叵拶?gòu)令升級(jí)——自9月1日起，持有該市居住證明3年以上、繳納社保或個(gè)稅一年以上的非本市戶籍居民家庭，限購(gòu)一套住房；對(duì)于未滿20周歲的無(wú)住房單身人員，暫停其在本市限購(gòu)區(qū)域購(gòu)房；對(duì)于年滿20周歲的無(wú)住房單身人員（包括戶籍人口），限購(gòu)一套住房。

此前，鄭州市的戶籍人口可購(gòu)買(mǎi)二套房，持有居住證1年以上的外地人可購(gòu)買(mǎi)首套房，且無(wú)年齡限制。

“今年以來(lái)，鄭州房?jī)r(jià)上漲明顯，此次限購(gòu)升級(jí)是為實(shí)現(xiàn)鄭州房?jī)r(jià)漲幅退出全國(guó)前十名的目標(biāo)，但也有可能產(chǎn)生一些負(fù)面影響。”鄭州資深房產(chǎn)人士、都安居網(wǎng)CEO吳晉華對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示，“新政短期內(nèi)或能抑制投資需求，但如果房?jī)r(jià)持續(xù)走高，有更多的人被迫在房?jī)r(jià)漲高后才有資格買(mǎi)房，苦的還是‘剛需’。”

目標(biāo)“零增長(zhǎng)”恐誤傷剛需

市民王女士說(shuō)，此前，鄭州市并沒(méi)有嚴(yán)格在非鄭州籍居民中執(zhí)行居住證政策，不少已經(jīng)在鄭州生活七八年的外地人口，甚至從未辦理過(guò)居住證，但這些居民為了扎根鄭州，事實(shí)上成為整個(gè)購(gòu)房隊(duì)伍中的剛需人群，而對(duì)照鄭州市房管局新出臺(tái)的限購(gòu)政策。這部分剛性需求的購(gòu)房者，將被排除在購(gòu)房隊(duì)伍之外。

“限購(gòu)是為了打擊投機(jī)，怎么現(xiàn)在鄭州的限購(gòu)政策卻是為了打擊我們這些剛需？”王女士對(duì)此頗為不解。

一位來(lái)自鄭州市地產(chǎn)界的業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，就在上述限購(gòu)令出臺(tái)之前，包括他本人在內(nèi)的多位當(dāng)?shù)貙＜疫€被專門(mén)邀請(qǐng)到鄭州市房管局，征求他們對(duì)即將出臺(tái)的限購(gòu)政策的意見(jiàn)。8月30日，鄭州市房管局召集了部分開(kāi)發(fā)商代表，召開(kāi)了一次內(nèi)部的銷(xiāo)售價(jià)格控制會(huì)。9月2日，鄭州房管局還召集了當(dāng)?shù)赜性谑垌?xiàng)目的房企代表，召開(kāi)業(yè)務(wù)培訓(xùn)會(huì)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的7月70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)顯示，鄭州房?jī)r(jià)同比漲幅高達(dá)12%，僅次于北京、廣州、深圳、上海、廈門(mén)和南京，位列全國(guó)第七。

此前公布的鄭州市2013年度新建商品住宅價(jià)格的控制目標(biāo)為——增幅不高于年度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增幅，這意味著，今年鄭州房?jī)r(jià)的漲幅必須控制在8%~9%左右才可達(dá)標(biāo)。

除了對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行升級(jí)，鄭州市此次還要求：對(duì)于新批預(yù)售項(xiàng)目，其預(yù)售方案中商品住房?jī)r(jià)格高于該項(xiàng)目上一期實(shí)際成交價(jià)格或本區(qū)域內(nèi)同商品住房?jī)r(jià)格高于該項(xiàng)目上一期實(shí)際成交價(jià)格或本區(qū)域同品質(zhì)樓盤(pán)實(shí)際成交價(jià)格的，暫不核發(fā)預(yù)售許可證；對(duì)于已經(jīng)取得預(yù)售許可證的商品住房項(xiàng)目，按照環(huán)比“零增長(zhǎng)”的要求重新申報(bào)未銷(xiāo)售住房?jī)r(jià)格；啟動(dòng)“鄭州市商品住房限價(jià)系統(tǒng)”，利用信息化技術(shù)加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，對(duì)不按照申報(bào)價(jià)格銷(xiāo)售或者銷(xiāo)售價(jià)格月環(huán)比上漲的，暫停該項(xiàng)目商品房買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)簽。

鄭州市住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的報(bào)告顯示，2013年上半年，全市商品房銷(xiāo)售750.52萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)42.9%，二手房交易面積328.69萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)196.79%。

上述報(bào)告認(rèn)為，鄭州市區(qū)的商品住房已經(jīng)出現(xiàn)供應(yīng)偏緊的情況，上半年，市區(qū)商品住房供銷(xiāo)比為0.9∶1，市區(qū)的商品住房累計(jì)可售面積已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月庫(kù)存量低于400萬(wàn)平方米。

鄭州當(dāng)?shù)匾幻_(kāi)發(fā)商對(duì)記者稱，很多企業(yè)在房?jī)r(jià)爬坡期乘勢(shì)推出房源，消費(fèi)者也比較追捧，政府出臺(tái)調(diào)控措施，一方面打壓乘機(jī)抬高房?jī)r(jià)的市場(chǎng)行為，另一方面也是從政策層面規(guī)范這個(gè)市場(chǎng)。“但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，144平方米以上較大面積的房屋半年內(nèi)供應(yīng)鏈會(huì)切斷，未來(lái)這部分房源很有可能會(huì)因供應(yīng)短缺價(jià)格上漲。”

鄭州大學(xué)建筑學(xué)院黨委書(shū)記賈志峰在接受當(dāng)?shù)孛襟w采訪時(shí)說(shuō)，鄭州有很多外來(lái)人口，有固定正當(dāng)職業(yè)者存在安家需求，如果三年內(nèi)不能買(mǎi)房將會(huì)提高這類人群的買(mǎi)房門(mén)檻。鄭州市出臺(tái)的這些臨時(shí)性調(diào)整措施應(yīng)與整個(gè)城市建設(shè)的大原則相吻合。不能從一個(gè)極端走向另一個(gè)極端，最終傷害到剛需群體。

差異化調(diào)控思路隱現(xiàn)

吳晉華介紹，從今年5月份起，鄭州就采取加強(qiáng)價(jià)格申報(bào)管理、嚴(yán)格企業(yè)網(wǎng)簽資格、強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)測(cè)等措施，先后有60余家樓盤(pán)因漲價(jià)被鄭州市房管局暫停網(wǎng)簽，整改不到位的一律不準(zhǔn)入市銷(xiāo)售。

目前，至少?gòu)臄?shù)據(jù)上看，鄭州始于今年5月的調(diào)控加碼已經(jīng)產(chǎn)生初步的效果，這或許也是當(dāng)?shù)卣疀Q心進(jìn)一步升級(jí)限購(gòu)令的原因之一。據(jù)鄭州官方發(fā)布的數(shù)據(jù)，鄭州8月商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)為7589元/平方米，環(huán)比下跌2.34%，創(chuàng)下今年以來(lái)單月最大降幅。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，政策層面的微妙變化會(huì)引起市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)雙方心態(tài)的變化。鄭州限購(gòu)升級(jí)勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致“階段性”的觀望狀態(tài)出現(xiàn)。這種“階段性”的觀望主要表現(xiàn)在“政策到底是否嚴(yán)格執(zhí)行、時(shí)間會(huì)持續(xù)多久、會(huì)否導(dǎo)致降價(jià)現(xiàn)象出現(xiàn)”等等。

“一般來(lái)講，這樣的市場(chǎng)觀望期不會(huì)超過(guò)4~6個(gè)月，也就是政策執(zhí)行的時(shí)效性周期。因此，一旦鄭州限購(gòu)令升級(jí)政策執(zhí)行4~6個(gè)月之后，政策的執(zhí)行時(shí)效性有可能會(huì)削弱。”張宏偉稱。

值得注意的是，除了鄭州，溫州、蕪湖、深圳等地也于近期微調(diào)了當(dāng)?shù)氐臉鞘姓摺?/p>

“溫州限購(gòu)放松、蕪湖深圳樓市政策‘變相微調(diào)’、鄭州限購(gòu)嚴(yán)厲升級(jí)，這說(shuō)明今后的調(diào)控思路會(huì)出現(xiàn)分化。”德佑地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)陸騎鱗稱，別的城市確實(shí)有可能跟進(jìn)調(diào)整當(dāng)?shù)氐臉鞘姓撸珣?yīng)該都是會(huì)在中央的規(guī)定范圍內(nèi)以“微調(diào)”為主，“顛覆性的政策”出現(xiàn)的可能性不大。

克而瑞研究中心分析師楊晶晶亦認(rèn)為，各地樓市政策已經(jīng)出現(xiàn)明顯分化，一線城市及部分二線城市樓市火爆，為實(shí)現(xiàn)年初制定的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，政策只能趨緊，部分成交暗淡的三四線城市，由于供過(guò)于求，顯然會(huì)扛起“政策救市”的大旗。