物業自治的江南春曉樣本

一個擁有1500戶住戶的小區，因為繳費低，物業公司兩度退出，小區面臨無人管理的局面，這是潘火街道江南春曉小區曾面臨的窘境。2011年，該小區率先嘗試居民參與物業自治，由業委會成立物業公司，聘請專業物業經理人管理。3年來，小區物業服務質量明顯改善，走出了一條特色管理之路。

兩家物業公司相繼退出

“這里曾經沒有一家物業公司愿意接手。”提起江南春曉之前的窘境，75歲的張敏嘆氣道，他曾擔任小區業委會副主任，對過去小區物業管理面臨的問題感觸很深。

2002年，江南春曉交付，小區共有住戶1500戶，建筑面積約20萬平方米。交付之初，小區由建設單位留下的華能物業公司管理，但3年后，華能物業退出，美屋物業接手，不到5年，這家公司也退出了。

物業公司為何頻頻退出？“他們嫌物業費太低，賺不到錢。”張敏向記者道出了實情。當時，江南春曉的物業費比較低，最低的低層樓房每平方米0.3元，即便這么低，繳費率也只有70%左右。

張敏說，由于物業繳費率低，物業公司服務質量打了折扣，居民反映的問題不能及時處理，大家意見頗多，久而久之，就形成了惡性循環，物業公司最終難以為繼。

兩家物業公司退出后，再也沒有物業公司敢接手。“第三次我們向10多家物業公司招投標，但沒有一家來投標。”張敏說。

現實倒逼居民參與物業自治

小區不能沒有物業管理，怎么辦？擺在眼前的難題倒逼小區業委會作出一個大膽創舉：嘗試居民參與物業自治，即由業委會成立物業公司，再聘人來管理。

“自己搞，怎么搞，不是口里說說就算了的。”嘗試居民參與物業自治，當時在全區也是首次，對當初的決定，老張坦言，他和業委會成員感覺壓力很大。

當時業委會面臨兩個亟待解決的問題：一是物業公司成立的法人資格問題，另一個是賬目交接問題。

“業委會不具備法人資格，注冊不了公司。”張敏說，為解決這個問題，業委會經常深夜開會，最終經過多次協商，決定委托7名股東以個人名義成立雅苑物業服務有限公司，股東為名義股東，不參與公司管理，具體管理事項由業主代表大會和業委會行使。

為了打消居民對公司資金使用上的顧慮，業委會申請在社區居委會名下成立一個專門的資金管理賬戶，提取使用資金必須經業委會、居委會雙方審核、把關和監督。

2011年5月，江南春曉小區居民自治物業“揭開面紗”。

居民自治提升物業管理水平

這兩天，江南春曉居民發現，小區裝上了新的監控攝像頭。為了提高小區的安全度，江南春曉物業投入40多萬元，統一更新了小區監控。

物業自治給小區帶來的改變，居民感觸最深。

“哪里路要補了，哪里路燈壞了，哪里綠化帶毀了，哪戶電子門要更換了，告訴小區物業一聲，都會得到及時維護。”提起現在的物業管理，小區居民李老伯十分滿意地說，他所在的樓道門不久前壞了，物業第二天就來更換了。

“過去，物業公司要賺錢，在投入上精打細算；現在，物業公司是居民的，更舍得為大家花錢了。”張敏說。

目前，這個小區一年的物業費滿打滿算也就100萬元左右，但每年的物業支出150多萬元，多出的部分怎么辦？“只能自己想辦法，多去爭取政策補助了。”張敏說。

除了舍得投入，為了讓居民們能說得上話，小區還成立了“啄木鳥”督導組，成員由社區居民代表組成，他們經常在小區巡邏、查找問題，并通過書面向物業公司反饋。

“我們業委會成員都是義務的，即便是在半夜，居民有事也是隨叫隨到。”張敏說。

老張告訴記者，現在業主既是東家，又是服務的對象，一方面，居民們支持物業公司的發展，另一方面，物業公司又對全體業主負責，關系理順了，管理就容易多了。

這幾年來，江南春曉的物業管理水平有了提高，居民的物業繳費率由過去的70%提高到了85%。