7月全國房價漲幅收窄 各線城市房價分化仍然明顯

各線城市房價分化仍然明顯 一線城市房價環比上漲且漲幅較高

昨日，國家統計局發布了7月份全國70個大中城市房價指數，數據顯示，新建商品住宅與二手住宅價格環比均繼續上漲，但漲幅均現縮窄。

新建商品住宅漲幅收窄

數據顯示，7月份新建商品住宅價格環比上漲的城市有31個，比上月增加4個；二手住宅價格環比上漲的城市比上月減少3個，持平的城市比上月增加5個。從漲幅看，7月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環比綜合平均漲幅分別比上月回落0.2和0.1個百分點。

7月新建商品住宅價格平均環比指數100.16，平均同比指數95.37；二手住宅平均環比指數100.28，平均同比指數96.88。全國房價仍處于上漲通道，但是漲幅趨緩，而且整體仍未回到去年同期水平。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，進入第三季度以來，銀行放款出現“分水嶺”，放款節奏減緩，審批和放款流程減慢，使得整體市場的成交熱度逐步下降。因此，7月份房價漲幅開始出現一定收窄。

從8月上半月各地的成交數據來看，新房和二手房交易量與7月份相比均出現回落，市場已經開始顯現降溫趨勢。

數據亮點：二手房價同比由降轉升

數據顯示，7月份各線城市房價分化仍然明顯，一、二線城市房價保持上漲趨勢，但漲幅放緩，三、四線城市房價仍處于下滑狀態中。

而從二手數據來看，7月份二手住宅價格同比出現由降轉升，一線城市中深圳、北京、上海均上漲明顯。

國家統計局城市司高級統計師劉建偉表示，7月一線城市房價環比上漲且漲幅較高，絕大部分二線城市房價環比上漲但漲幅低于一線城市，大部分三線城市房價環比仍然下降。

胡景暉表示，下半年一線城市成交量將基本維持在相對比較高的水準，一方面，今年的樓市新政實施以來，降存準、降息等一系列利好政策對市場的刺激作用，將支撐整體市場政策利好局面；另一方面，2014年新房、二手房成交量沒有達到歷史成交均值，將在今年有所回補。但是，在價格方面來講，未來如果不再出臺重大利好政策或者大幅度貨幣政策調整的話，一、二線城市的房價將相對趨向平穩，或穩中有降的態勢，大部分三、四線城市的房價仍然繼續下跌。

鏈家網研究院李巧玲表示，今年以來，房企聚焦一線城市拿地，三、四城市表現清冷，認為這種分化依然會在下半年加劇。“未來二線以及三、四線城市依然需要鼓勵性政策，刺激需求積極入市。”

本地二手市場1：

70~120㎡二手房網簽成交量占比超過市場的一半

對于目前二手市場的價格，李先生認為是趁機入市的機會，于是與太太用60萬元的公積金購買了一套79平方米115萬元的小單位，作為出租投資之用。據了解，近來利用公積金套現買房投資的現象有所增加，大三房單位相對被市場“冷落”，買家壓價幅度最高達10%。

業內人士認為，市場成交的主力仍是小戶型單位，與目前市場以剛需買家為主有關，建議買家衡量自己的多重需要選擇大戶型或小戶型。

小戶型走俏

因投資者入市

張女士本有兩套房，最近準備賣一買一，換一套學位房。按照她目前的資金能力，足夠在心儀的板塊購買一套三房單位，但是臨決定時，她又有所猶豫：“小戶型單位出手比較容易，我是不是要考慮到未來孩子讀完小學的售樓問題？”另一方面，她又認為這個板塊的三房單位較少，屬于“稀缺資源”，覺得未來自己的物業有機會更受買家追捧。

“面對這樣的客戶，我們通常是建議他們全面考慮自己的購房需求，一個是屬于首次置業者還是改善型置業者，如果是首次置業，大多數會選擇買兩房來過渡，置換型買家多半考慮大戶型單位。”中原地產鄭劍鵬告訴記者，市場上通常是小戶型單位受歡迎，比如最近他所在的板塊有一套放盤價180萬元的單位，一放盤就立即成交。

記者走訪市場了解到，目前有不少買家以投資為目的，購入小戶型單位，而且多用公積金套現購房。記者觀察發現，70~90㎡的物業最受歡迎，能滿足部分首次置業和換房買家的需求。根據搜房網廣州二手房數據中心監控的數據顯示，7月份70~120㎡的二手房網簽成交量占比超過市場的一半。

小戶型受寵，大面積單位價格就被買家“狠壓”。大面積物業還價幅度大的現象存在已久，主要是由于大面積物業雖然單價稍低，但總價高，所以比單價高但總價低的小戶型單位有“壓價空間”。

搜房網廣州二手電商商圈經理楊玉明說，“大面積物業由于稅費高，因而客戶的還價幅度大，將近5成的客戶會還價10萬~20萬元，豪宅的還價力度還會更大，普遍在5%~10%之間，個別甚至會超過10%。”

本地二手市場2：

二手豪宅成交走勢堅挺

記者從搜房網廣州二手房數據中心監控的數據發現，144㎡以上的二手豪宅網簽量持續走高，7月份網簽高達407套，環比增長14.33%，而3月新政前，3月份網簽是182套。從數據上來看，3月新政后144㎡以上的二手豪宅的成交走勢最為堅挺，至今為止連續4個月網簽量均保持環比上漲，相反其他面積的物業都曾有過跌幅。

周峰分析，由于《不動產登記暫行條例》（國務院令第656號）已在2015年3月1日正式實施，市場預期廣州最快可能在五年后開征房地產稅。

TIPS

大面積房還價空間大

滿堂紅市場研究部高級經理周峰認為，大面積物業在2014年的市場大調整期被壓價的幅度反而比2015年成交活躍度相對較強時要小，恰恰印證了一點，這類物業既不適合投資，也不屬于大眾消化類的范疇，但因原業主通常在室內裝修方面投入成本較高，故在轉售時把裝修成本也疊加在房屋的售價上。目前市場上能承接該類產品的客戶，也是局限在享受型買家，早已預留對房屋進行重新裝修的預算，且對大面積物業存在開征房地產稅的潛在預期，故在還價方面的力度要遠大于其他面積區間的物業。

房產稅問題未來必考慮

周峰分析，“現時所謂的征收稅率及征收對象皆屬猜測，但不排除會參照2011年上海和重慶開征房產稅的模式，大面積住宅或高總價豪宅首當其沖。”在他看來，選擇小戶型單位更“穩陣”。 （記者潘彧、林琳）